Kentsel dönüşüm, şehirlerdeki eski ve riskli yapıların yenilenmesi amacıyla gerçekleştirilen bir süreçtir. Türkiye’nin deprem kuşağında yer alması, kentsel dönüşüm projelerinin önemini daha da artırmaktadır. Bu süreç, hem yaşanabilir alanlar oluşturmak hem de şehirlerin çehresini modernize etmek adına büyük bir fırsattır. Ancak evinizi kentsel dönüşüm kapsamında yenilemeden önce dikkate almanız gereken bazı önemli noktalar bulunuyor. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecine dair tüm aşamaları, haklarınızı ve dikkat etmeniz gerekenleri ayrıntılı bir şekilde ele alacağız.
Kentsel dönüşüm, genel olarak şehirlerdeki deprem riskine karşı dayanıklı olmayan binaların yıkılıp, yerlerine modern ve güvenli yapıların inşa edilmesi anlamına gelir. Türkiye’de özellikle İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyükşehirlerde kentsel dönüşüm projeleri yoğun bir şekilde devam etmektedir. Peki, kentsel dönüşüm neden bu kadar önemlidir?
- Deprem Riski: Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer aldığı için deprem riski oldukça yüksektir. Kentsel dönüşüm projeleri, depreme karşı dayanıksız yapıları ortadan kaldırarak can ve mal güvenliğini sağlamayı hedefler.
- Yaşam Kalitesini Artırma: Eski ve bakımsız binaların yıkılıp, modern ve konforlu yaşam alanlarının inşa edilmesi, bölge sakinlerinin yaşam kalitesini yükseltir.
- Şehir Planlamasının İyileştirilmesi: Kentsel dönüşüm, şehir içindeki düzensiz yapılaşmayı ortadan kaldırarak, daha düzenli ve planlı bir şehirleşme sağlar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde İlk Adım: Risk Tespit Raporu
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk aşaması, binanızın riskli olup olmadığını tespit ettirmekten geçer. Bu işlemi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kuruluşlar yapmaktadır. Risk Tespit Raporu, binanızın depreme dayanıklı olup olmadığını gösteren bir belgedir. Eğer bina riskli çıkarsa, dönüşüm süreci başlatılabilir.
Risk Tespit Raporu Nasıl Alınır?
- Bina sahibi ya da kat malikleri, lisanslı kuruluşlara başvurarak risk tespit raporu talep edebilir.
- Kuruluş tarafından yapılacak incelemeler sonucunda bina, dayanıklı ya da riskli olarak sınıflandırılır.
- Raporun sonucuna göre, bina ya yıkılarak yeniden inşa edilir ya da güçlendirme yapılabilir.
Kentsel Dönüşümde Yıkım ve Yeniden Yapım Süreci
Riskli yapı statüsüne sahip binaların yıkımı ve yeniden yapımı, oldukça hassas bir süreçtir. Yıkım kararı alındıktan sonra, hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için bazı yasal düzenlemeler mevcuttur.
- Yıkım Kararı ve Tahliye Süreci: Binanın riskli olduğunun tespit edilmesi durumunda, yapı 60 gün içinde tahliye edilmelidir. Tahliye süresi içinde binayı boşaltmayanlar için ek süre tanınabilir.
- Yıkım ve İnşaat İzni: Yıkım işlemleri ve yeniden inşaat yapımı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan izin alınmalıdır. Bu süreçte, proje onaylanana kadar inşaat başlamaz.
- Yeniden İnşaat Aşaması: Yıkım sonrasında yeni inşaat için kat malikleri ile müteahhit firma arasında anlaşma sağlanmalıdır. Bu anlaşma doğrultusunda, yeni yapının mimari projesi çizilir ve inşaat süreci başlatılır.
Hak Sahipleri İçin Kira Yardımı ve Taşınma Destekleri
Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin mağdur olmaması adına devlet tarafından çeşitli destekler sağlanmaktadır. Bu destekler arasında kira yardımı ve taşınma masraflarına yönelik ödemeler yer alır.
- Kira Yardımı: Hak sahipleri, binanın yıkılma süreci ve yeni bina yapımı tamamlanana kadar kira yardımı alabilirler. Kira yardımının süresi ve miktarı, il ve ilçelere göre değişiklik gösterebilir. Örneğin, İstanbul’da 18 ay boyunca aylık 1500 TL kira yardımı yapılmaktadır.
- Taşınma Desteği: Kentsel dönüşüm sürecinde evini boşaltan hak sahiplerine bir defaya mahsus olmak üzere taşınma yardımı yapılır. Bu destek, 2024 yılı itibariyle ortalama 5.000 TL civarındadır.
Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti ve Anlaşmazlıklar
Kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri arasında anlaşmazlıklar yaşanabilir. Bu durumda dikkat edilmesi gereken bazı hukuki prosedürler vardır:
- Oy Çokluğu İlkesi: Kat maliklerinin kentsel dönüşüm sürecine karar vermesi için, toplam kat maliklerinin 2/3’ünün onayı gereklidir. Yani 10 daireli bir binada 7 kat malikinin onayı yeterlidir.
- Anlaşmazlık Durumu: Eğer 2/3 çoğunluk sağlanamazsa, dönüşüm süreci durur ve kat maliklerinin uzlaşması beklenir. Bu durumda hukuki süreçler devreye girebilir.
Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yeni bina inşa sürecinde müteahhit seçimi oldukça kritiktir. Yanlış bir müteahhit seçimi, sürecin uzamasına veya hak kaybına neden olabilir. Müteahhit seçiminde dikkat edilmesi gereken noktalar şunlardır:
- Referans ve Geçmiş Projeler: Seçilecek müteahhitin daha önceki projeleri incelenmeli ve referansları sorgulanmalıdır.
- Mali Güvence ve Teminat: Müteahhitin mali durumu ve inşaatı tamamlayabileceğine dair teminatları kontrol edilmelidir.
- Sözleşme Detayları: Müteahhit ile yapılacak sözleşme detaylı olarak hazırlanmalı ve tüm şartlar açıkça belirtilmelidir.
Kentsel Dönüşüm Kapsamında Devlet Teşvikleri ve Vergi Muafiyetleri
Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahiplerinin teşvik edilmesi ve maddi olarak desteklenmesi amacıyla çeşitli devlet teşvikleri ve vergi muafiyetleri sunulmaktadır. Bu teşvikler ve muafiyetler, hak sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecine daha kolay adapte olmasını sağlar.
- KDV Muafiyeti: Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan ve yeniden yapılan binalarda, hak sahiplerinden alınacak konutlar için %1 KDV uygulanmaktadır. Bu, normalde %18 olan KDV oranına göre önemli bir avantaj sağlar.
- Harç ve Vergi Muafiyeti: Tapu harcı, damga vergisi ve noter masrafları gibi yasal işlemlerde devlet tarafından belirli muafiyetler uygulanır. Bu muafiyetler, hak sahiplerinin mali yükünü azaltmayı hedefler.
- Faiz Destekli Kredi: Kentsel dönüşüm sürecinde hak sahipleri, devlet destekli düşük faiz oranları ile konut kredisi kullanabilirler. Bu kredi türleri, inşaatın finansmanını kolaylaştırmak adına önemli bir destek sağlar.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Yaşanabilecek Sorunlar ve Çözüm Yolları
Kentsel dönüşüm sürecinde, hem hukuki hem de idari açıdan bazı sorunlarla karşılaşılabilir. Bu sorunların önceden bilinmesi ve gerekli önlemlerin alınması, sürecin daha sorunsuz ilerlemesini sağlar.
- Kat Maliklerinin Anlaşmazlığı: Dönüşüm sürecine katılmak istemeyen veya müteahhit seçiminde anlaşamayan kat malikleri arasında yaşanabilecek uyuşmazlıklar, sürecin tıkanmasına neden olabilir. Bu durumda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sunduğu arabuluculuk hizmetlerinden yararlanılabilir veya mahkeme yoluna başvurulabilir.
- Müteahhitin Sözleşme Şartlarını Yerine Getirememesi: Müteahhitin sözleşme koşullarını yerine getirememesi veya inşaatı tamamlayamaması durumunda, kat malikleri hukuki yollara başvurabilir. Sözleşmeye eklenmiş olan teminat mektupları ve garanti şartları, bu tür durumlarda hak sahiplerinin zararını karşılamak adına önem taşır.
- İnşaatın Uzaması veya Durması: Yasal izinlerin alınmaması veya müteahhitin mali sorunlar yaşaması gibi nedenlerle inşaat süreci uzayabilir. Bu durumda, kat malikleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin şartları devreye girer ve hak sahipleri, sözleşme şartları doğrultusunda tazminat talebinde bulunabilir.
Bu tür sorunlarla karşılaşmamak adına, hem kat maliklerinin hem de müteahhitin sözleşme öncesinde detaylı bir planlama yapması ve sürecin her aşamasında şeffaf davranması gereklidir.
Kentsel Dönüşümle İlgili Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kentsel dönüşüm süreci karmaşık bir yapıya sahip olduğu için hak sahipleri ve bina sakinleri tarafından sıkça sorulan sorular ve cevapları aşağıda yer almaktadır:
1. Kentsel dönüşüm sürecinde evim yıkılırsa nerede kalacağım?
Kentsel dönüşüm kapsamında binanız yıkılıp yeniden inşa edilirken, hak sahipleri kira yardımı alabilirler. Bu süre boyunca, belirli bir kira miktarı devlet tarafından karşılanır ve ev sahipleri mağdur edilmez.
2. Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı ne kadar süreyle yapılır?
Kira yardımı süresi genellikle 18 aydır. Ancak, inşaat sürecinin uzaması durumunda bu süre uzatılabilir. İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyükşehirlerde kira yardım miktarı ve süresi, yerel yönetimlerin belirlediği kurallara göre değişebilir.
3. Binamız kentsel dönüşüm kapsamında mı? Nasıl öğrenebilirim?
Binanızın kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığını, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı lisanslı kuruluşlara başvurarak öğrenebilirsiniz. Risk tespit raporu alarak binanızın durumu hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.
4. Kentsel dönüşümde devlet destekli konut kredisi kullanabilir miyim?
Evet, hak sahipleri kentsel dönüşüm sürecinde düşük faiz oranları ile devlet destekli konut kredisi kullanabilirler. Bu krediler, diğer konut kredilerine göre daha uygun vade ve faiz koşulları sunmaktadır.
5. Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit ile anlaşamazsam ne yapmalıyım?
Kat malikleri, müteahhit ile anlaşamazsa sürecin tıkanmaması adına arabuluculuk hizmetlerinden yararlanabilir veya hukuki yollarla sorunun çözümünü sağlayabilir. Anlaşmazlıklar çözülemediği takdirde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurulabilir.
6. Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit firma nasıl seçilir?
Müteahhit seçimi sırasında firmanın geçmiş projeleri, referansları, mali durumu ve teminat mektupları gibi detaylar incelenmelidir. Müteahhit seçiminde kat maliklerinin ortak bir karar alması ve sözleşme şartlarını dikkatle incelemesi gereklidir.
Sonuç
Kentsel dönüşüm, hem şehirlerin daha güvenli hale getirilmesi hem de yaşam kalitesinin artırılması adına büyük bir fırsat sunar. Ancak bu süreçte doğru adımlar atmak, müteahhit seçimi ve yasal prosedürlere dikkat etmek önemlidir. Evinizi yenilemeden önce, haklarınızı iyi bilmek ve süreci dikkatle yönetmek, hem maddi hem de manevi kayıpların önüne geçecektir.
